Được thúc đẩy bởi The Block, tài sản đã quay đầu vào năm 2003 và chúng tôi đã cảm thấy nó kể từ đó

Giải Trí/Cuộc Sống

Để thực sự hiểu những gì suy thoái có thể có nghĩa, nó đáng để xem xét lịch sử bùng nổ và bán thân gần đây.

  • Giá bất động sản

Được thúc đẩy bởi The Block, tài sản đã quay đầu vào năm 2003 và chúng tôi đã cảm thấy nó kể từ đó

Thật đáng để xem xét lịch sử bùng nổ và bán thân gần đây để thực sự hiểu sự sụt giảm tài sản của Úc có thể có ý nghĩa gì đối với chủ nhà và người mua.

Bởi Shane Wright và Eryk Bagshaw

Ngày 15 tháng 3 năm 2019

Thị trường bất động sản của Úc đang suy giảm sau vài năm tăng mạnh.Credit:AAP

Kích thước văn bản bình thường Kích thước văn bản lớn hơn Kích thước văn bản rất lớn

Truyền hình Úc đã thay đổi mãi mãi vào năm 2003 khi tập đầu tiên của một chương trình mới mang tên The Block chiếu vào phòng khách trên toàn quốc.

Hành trình bay trên tường của bốn cặp vợ chồng cải tạo căn hộ đang hoạt động ở Bondi đã không thu hút sự chú ý của hàng triệu khán giả truyền hình - nó thúc đẩy mong muốn về thứ vẫn được coi là giải thưởng cuối cùng ở Úc: quyền sở hữu nhà .

"Có bảy chương trình truyền hình hàng đầu về cách làm giàu tài sản", Ian Macfarlane, thống đốc Ngân hàng Dự trữ Úc vào thời điểm đó, sau đó đã châm biếm.

Bốn căn hộ nằm dưới búa trong mùa đầu tiên của The Block, trùng hợp với mối quan tâm mới về giấc mơ sở hữu nhà ở của người Úc. Tín dụng:

Nhưng khi mùa thứ 15 của chương trình bắt đầu vào cuối năm nay, mọi thứ sẽ khác.

"Họ chưa bao giờ phải đối mặt với một thị trường giảm, câu hỏi đặt ra là liệu các thí sinh mới có thực sự được khen thưởng cho nỗ lực của họ hay không", Julian Cress, người tạo ra The Block , nói.

Mặc dù thị trường bắt đầu lan tỏa không lâu sau khi chương trình được phát sóng lần đầu tiên, nhưng nó không là gì so với sự sụt giảm hiện đang tấn công thị trường bất động sản Sydney và Melbourne.

Nếu bong bóng chưa chính thức vỡ, nó chắc chắn đã xì hơi, gây ra lo ngại từ Cục Dự trữ, chủ nhà, nhà kinh tế và chính trị gia liên bang về ảnh hưởng đối với các hộ gia đình và nền kinh tế rộng lớn hơn.

Sự suy thoái mới nhất này trong một lịch sử lâu dài của sự bùng nổ và bán thân thực sự có ý nghĩa gì? Chúng ta tới đây bằng cách nào nhỉ?

BOM VÀ BUST, NÓ C EVNG LÀ

Ngôi nhà gia đình, đối với hầu hết người Úc, là khoản đầu tư lớn nhất của họ. Nó đã được kể từ những ngày đầu của việc giải quyết trắng.

Thống đốc bang Lachlan Macquarie của tiểu bang NSW đã đưa ra biện pháp đầu cơ chống đất đầu tiên vào năm 1812 vì việc bán tràn lan và bán lại các khoản trợ cấp đất được cho là để phát triển khu vực trang trại non trẻ của thuộc địa.

Giảng viên cao cấp của trường đại học Sydney, Dallas Rogers cho biết kể từ đó, sự bùng nổ giá cả và bán thân là đặc điểm xác định của thị trường bất động sản quốc gia.

"Những gì bạn nhận được là những người trong sự bùng nổ nghĩ rằng nó không bao giờ có thể kết thúc," ông nói. "Và sau đó, sự bùng nổ và mọi người cố gắng thoát ra, vì sợ rằng họ sẽ không bao giờ có thể bán tài sản của mình.

"Boom and bust cảm thấy khác biệt vào thời điểm đó đối với những người trong đó, nhưng họ thực sự là một phần của thị trường bất động sản ở đất nước này, và luôn luôn như vậy."

Nhưng những người định cư ban đầu không có Ngân hàng Dự trữ Úc, hoặc thiết lập lãi suất quan trọng của nó. Họ cũng không bao giờ có thể thấy trước độ cao mà giá bất động sản sẽ tăng lên.

Giá nhà trung bình ở Sydney đạt đỉnh 498.000 đô la vào năm 2004 trước khi giảm xuống. Nó đã được thay thế bởi sự tăng giá ở phía bên kia của lục địa. Giá nhà trung bình của Perth kết thúc năm 2003 ở mức 205.000 đô la. Đến năm 2007, nó đã làm lu mờ Sydney, với mức giá trung bình là 500.000 đô la.

Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, bắt đầu từ nửa cuối năm 2008, đã chấm dứt sự gia tăng của Perth khi giá cả trên khắp đất nước bị vấp ngã. Lãi suất chính thức đã giảm xuống còn 3% ở độ sâu của cuộc khủng hoảng trước khi RBA đẩy họ trở lại 4,75% vào cuối năm 2010.

Giá tương đối ổn định trước khi ngân hàng trung ương bắt đầu giảm lãi suất vào năm sau vì lo ngại về nền kinh tế toàn cầu, thị trường việc làm mềm và lạm phát trì trệ.

Vào tháng 5 năm 2012, Cục Dự trữ đã cắt giảm lãi suất chính thức một nửa điểm phần trăm. Một đợt cắt giảm ba phần trăm điểm tiếp theo trước khi kết thúc năm. Và thị trường bất động sản đáp ứng.

Vào tháng 5 năm 2013, ngân hàng đã thực hiện một bước quan trọng, di chuyển xuống dưới mức "khẩn cấp thấp" mà nó đặt ra trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Tỷ giá đã được cắt giảm xuống còn 2,75%, khi đó, thống đốc ngân hàng Glenn Stevens đã đưa ra một tham chiếu xiên về ý nghĩa của tỷ lệ tiền mặt thấp hơn. "Người tiết kiệm đã thay đổi danh mục đầu tư của họ sang tài sản với lợi nhuận kỳ vọng cao hơn, giá trị tài sản đã tăng lên và một số lĩnh vực chi tiêu nhạy cảm với lãi suất đã tăng lên", ông nói.

Một trong những tài sản đó là tài sản.

NGOÀI RA SAU?

Công ty dữ liệu bất động sản có trụ sở tại Hoa Kỳ, so sánh khả năng chi trả của các thành phố quốc tế, các thành phố của Úc vẫn là một trong những nơi có chi phí thấp nhất trên thế giới.

Nói cách khác, ít nhất 70 phần trăm trong số 25 triệu cư dân của Úc sống trong một khu vực đô thị được xếp hạng trong số những nơi đắt đỏ nhất trên toàn cầu.

"Sydney có tỷ lệ giá cao thứ hai so với thu nhập trên thế giới và Melbourne có thứ tư, trước London, New York, San Francisco", nhà kinh tế Richard Holden của Đại học New South Wales nói.

"Sydney là một nơi tuyệt vời để sống, nhưng tôi nghĩ đó là một chỉ số mà chúng tôi đã mang đi một chút."

Tuy nhiên, nhu cầu tiếp tục tăng khi giá giảm.

Sau quyết định RBA tháng 5 năm 2015, khiến tỷ lệ tiền mặt giảm 2%, Stevens cho rằng mặc dù thị trường bất động sản Sydney rất mạnh nhưng thị trường không đồng đều ở nơi khác.

Có những lo ngại trong tổ chức về ý nghĩa của việc cắt giảm lãi suất.

Sau đó, thư ký Bộ Tài chính và thành viên hội đồng RBA John Fraser đã nói với ủy ban quốc hội về những gì ông nghĩ về thị trường Sydney, nơi giá đã tăng 40% trong ba năm trước.

"Khi bạn nhìn vào bằng chứng bong bóng giá nhà đất, đó là trường hợp rõ ràng ở Sydney," ông nói.

Fraser lưu ý rằng bong bóng đã phát triển đến mức một tài xế taxi vừa bán một bất động sản ở vùng ngoại ô phía tây Sydney đã hỏi anh ta lời khuyên về việc anh ta nên mua ba hoặc thậm chí bốn tài sản đầu tư nữa.

KHÁC LÝ DO GIÁ RẺ

Nhưng ngân hàng trung ương tiếp tục cắt giảm lãi suất, lập luận rằng sự kết thúc của sự bùng nổ khai thác đã để lại một lỗ hổng trong nền kinh tế.

Cái lỗ đó đang được cắm bởi xây dựng khu dân cư. Vào tháng 5 năm 2013, đã có 1997 đơn vị được phê duyệt trên toàn bang NSW để xây dựng. Đến tháng 7 năm 2016, con số này đã tăng lên 4333. Tại Victoria, đơn vị phê duyệt đã chạm đáy vào lúc 1231 vào tháng 12 năm 2011. Họ đạt đỉnh 3554 vào tháng 11 năm 2017.

Những đơn vị đó là cần thiết cho một trong những lý do quan trọng khác đằng sau sự tăng giá: tăng trưởng dân số.

GFC đã dẫn đến một số lượng kỷ lục người Úc nước ngoài quay trở lại với an ninh kinh tế tương đối của nhà trong nửa cuối năm 2009. Khi điều kiện toàn cầu phục hồi, tăng trưởng dân số chậm lại, nhưng vẫn còn khoảng 390.000 một năm.

Trợ lý thống đốc RBA Luci Ellis gần đây đã lưu ý rằng sự gia tăng dân số đã góp phần làm tăng giá.

"Bất kể bạn làm gì với việc phân vùng lại và các quy định khác, bạn sẽ luôn có một tình huống, nếu bạn tăng gấp đôi tốc độ tăng dân số, trong một thời gian, bạn sẽ thấy giá nhà đất cao hơn", cô nói.

Từ năm 2012 đến 2017, khu vực Melbourne rộng lớn hơn đã thêm 500.000 cư dân, đưa tổng dân số lên 4,8 triệu người. Điều đó bao gồm các khu vực như vùng ngoại ô phía tây mới của Truganina. Tại cuộc điều tra dân số năm 2001, đây là ngôi nhà của ít hơn 400 cư dân. Hơn 28.000 người sống ở đó bây giờ.

Đó là một câu chuyện tương tự cho Sydney. Khu vực thành phố lớn hơn hiện có 5,1 triệu cư dân, tăng 400.000 kể từ năm 2012. Phần lớn sự tăng trưởng là ở rìa phía tây bắc quanh Hills Shire. Kellyville ghi nhận 13.398 cư dân vào năm 2001. Mười lăm năm sau, dân số của nó đã tăng gấp đôi lên 27.971.

Nhà đầu tư Nathan Birch bên ngoài hai tài sản của mình ở vùng ngoại ô Sydney của Kellyville Ridge. Tín dụng: James Brickwood

Nhà đầu tư Nathan Birch nằm trong số đó. Ông nói rằng ông hiện đang sở hữu 187 bất động sản, hầu hết trong số đó là những ngôi nhà dưới cùng của thị trường ở vùng ngoại ô Sydney, Melbourne, Adelaide và Brisbane.

"Trong 15 năm mua bất động sản, tôi đã thấy tất cả các chu kỳ khác nhau - nơi mọi người bị mất áo," ông nói. "Tôi đã thực hiện một triệu tiền GFC đầu tiên của mình ở Sydney. Điều đó rất giống với những gì chúng ta đang thấy bây giờ."

Khi Melbourne thay thế Sydney trở thành điểm nóng về tài sản của quốc gia, Cục Dự trữ tiếp tục cắt giảm lãi suất chính thức, cùng với các chính sách thuế khuyến khích các nhà đầu tư vào thị trường, đưa vào giá cao hơn.

Trong năm 2016, RBA đã giảm độ sâu mới, đưa tỷ lệ tiền mặt lên 1,5%. Đó là mức lãi suất thấp nhất do ngân hàng trung ương quy định kể từ khi Elvis được giải ngũ khỏi Quân đội Hoa Kỳ năm 1960.

Người kế nhiệm của Stevens Philip Lowe đã tìm cách làm dịu những lo ngại về những gì lãi suất cực thấp có thể làm cho thị trường bất động sản. Ông nói rằng cơ hội "lãi suất thấp hơn làm tăng rủi ro trong thị trường nhà đất đã giảm đi", đặt niềm tin vào sự thận trọng của người cho vay, nguồn cung căn hộ mạnh mẽ và hành động của các nhà quản lý.

Các cơ quan quản lý đã di chuyển để đảm bảo không có sự lặp lại về kinh nghiệm của Mỹ về sự bùng nổ và phá giá. Vào cuối năm 2014, Cơ quan quản lý thận trọng của Úc đã giới thiệu "điểm chuẩn cho vay của nhà đầu tư", đây là lời cảnh báo cho các ngân hàng rằng tăng trưởng tín dụng của nhà đầu tư hơn 10% mỗi năm sẽ thu hút sự chú ý của họ.

Năm tháng sau, một nghiên cứu của APRA đã kết luận các tiêu chuẩn cho vay đã suy yếu khi các ngân hàng tranh giành người mua bất động sản bằng tiền mặt.

Ủy ban Chứng khoán và Đầu tư Úc ngay sau khi báo cáo đã phát hiện ra rằng các ngân hàng đã không đáp ứng các nghĩa vụ cho vay có trách nhiệm, với các trường hợp người cho vay giả định rằng người vay có nhiều thời gian để trả nợ gốc cho khoản vay hơn so với thực tế.

Trong khoảng thời gian này, các ngân hàng bắt đầu thay đổi mức lãi suất mà họ tính cho các nhà đầu tư so với người sở hữu. Điều này sẽ tiếp tục cho đến đầu năm 2017, khi APRA đưa ra các hướng vay thậm chí còn nghiêm ngặt hơn đối với những người cho vay đã thắt chặt quyền truy cập vào tín dụng dưới cái bóng của ủy ban hoàng gia vào ngân hàng.

'MỘT CUỘC ĐỜI TRÊN TRỤ SỞ'

Điều này bao gồm giới hạn 30 phần trăm đối với số tiền cho vay thế chấp mới có thể hướng tới các khoản vay chỉ có lãi, một cách tiếp cận được các nhà đầu tư ưa chuộng.

Trong khi tất cả các thay đổi đều nhằm mục đích giảm sự tiếp xúc của các ngân hàng đối với hoạt động cho vay bất động sản có khả năng biến động, Ủy ban Cạnh tranh và Người tiêu dùng Úc nhận thấy họ cũng đã hỗ trợ các ngân hàng lớn. Người ta ước tính rằng do lãi suất được dỡ bỏ đối với các khoản thế chấp chỉ có lãi hiện có, bốn ngân hàng lớn đã kiếm được 1,1 tỷ đô la.

Cuối cùng, thị trường chậm lại và sau đó bắt đầu giảm xuống.

Tại Sydney, thời điểm này đến vào tháng 7 năm 2017. Ba tháng sau, giá tại Melbourne sẽ bắt đầu giảm. Giá nhà trung bình ở Sydney đạt đỉnh hơn 1 triệu đô la. Nó đã giảm hơn 140.000 đô la.

Giá nhà trung bình của Melbourne sẽ đạt đỉnh 830.000 đô la. Nó bây giờ nằm ​​ở mức $ 729.000 và có thể giảm hơn nữa.

Tải

phát lại

Phát lại video

Phát video

Phát video

Sự kết thúc của đợt tăng giá cũng thể hiện rõ trong việc phê duyệt xây dựng. Các hội đồng địa phương trên khắp nước Úc đã cấp phê duyệt nhà ở và đơn vị cao nhất mọi thời đại 243.000 trong 12 tháng tính đến hết tháng 8 năm 2016. Điều này đã giảm xuống còn 211.000 cho đến năm 2018.

Giống như Kellyville và Truganina, một số khu vực tiếp tục phát triển nhanh chóng, nhưng tại các khu vực dày đặc hơn, nằm ở trung tâm hơn, các phê duyệt đã rơi xuống sàn.

Trên toàn khu vực hội đồng thành phố Sydney, số lượng phê duyệt đã giảm 60% vào năm ngoái. Trong khu vực hội đồng thành phố Melbourne, họ đã giảm 37%. Hầu như tất cả các phê duyệt biến mất là cho căn hộ.

Đất và nhà rẻ hơn ở vùng ngoại ô là những khu vực tăng trưởng, một xu hướng mà nhà đầu tư bất động sản Nathan Birch nhận thức sâu sắc.

"Trong một cuộc suy thoái tất cả mọi người cần một mái nhà trên đầu của họ," ông nói. "Một tài sản chống suy thoái kinh tế là thứ mà mọi người Úc đều cần là chỗ ở cơ bản. Nó không phải là một sân thượng ba phòng ngủ."

ĐÚNG CÁCH MẠNG KHÔNG CÓ MỚI

Từ năm 1977 đến 1982, giá nhà trung bình của Sydney đã tăng 103%. Giá tại Bangladesh đã tăng 92% trong giai đoạn 1997-2003, trong khi tại Perth, mức tăng từ năm 2002 đến 2007 là 140%.

Nhưng, như đã nói, những gì đi lên phải đi xuống. Và Úc đã thấy điều này trước đây.

Sự suy thoái đã quét qua hầu hết nước Úc vào đầu những năm 1890 bắt đầu từ sự sụp đổ của giá nhà và đất ở Melbourne, vào thời điểm đó, là thành phố lớn nhất của quốc gia. Giá đã tăng 32 phần trăm từ năm 1888 đến 1891. Mức tăng đó đã bị xói mòn hoàn toàn vào năm 1896 và giá không phục hồi cho đến những năm 1920.

Nói một cách thực tế, giá Sydney giảm 36% trong khoảng thời gian từ 1933 đến 1935, sau đó nối lại mùa thu năm 1937 để giảm thêm 32% vào năm 1941.

Một số bất động sản được đánh giá cao nhất của Sydney nằm ở vùng ngoại ô ven biển của Maroubra và Malabar. Nhiều đường phố được đặt tên theo các trận chiến, một phép ẩn dụ thích hợp cho thị trường bất động sản bầm dập của Úc.

Hàng ngàn quân nhân và gia đình của họ đã được tái định cư ở đây, đến các khu định cư nhà ở công cộng dày đặc nhất trong cả nước, trong nửa đầu thế kỷ 20.

Tải

"Trong những ngày đó, tất cả đều là đồi cát và không ai muốn sống ở đây", Nghị sĩ Lao động địa phương Matt Thistlethwaite nói.

Từ năm 2012 đến tháng 6 năm 2017, giá tại Maroubra, Malabar và La Perouse lân cận đã tăng từ 100 đến 120 phần trăm, mức tăng giá lớn nhất trong cả nước. Họ hiện đang phải đối mặt với một số giảm mạnh nhất - giảm 16% so với mức đỉnh.

Thistlethwaite nói: "Chúng tôi đã có sự tăng trưởng giá nhà tràn lan. Đã có một tuần trôi qua khi ai đó không ngăn tôi ra đường quan tâm đến việc liệu con cái họ có đủ khả năng sống trong cộng đồng của chúng tôi hay không".

"Mọi người đã phát ốm và mệt mỏi khi tham gia đấu giá vào cuối tuần và bị trả giá cao hơn bởi ai đó nhận được một số nhượng bộ thuế hào phóng nhất trên thế giới để đầu tư vào bất động sản đầu tư thứ năm hoặc thứ sáu của họ."

LÀ TÀI SẢN HẤP DẪN HẤP DẪN?

Tác động của việc giảm giá tiêu cực - khả năng xóa các khoản lỗ tích lũy trên tài sản tạo thu nhập so với tổng thu nhập của bạn - và các khoản giảm thuế lãi vốn đã được RBA ghi nhận khi bắt đầu bùng nổ vào năm 2003.

Ngân hàng trung ương lập luận rằng các nhà tuyển dụng tài sản đã bán những lợi thế về thuế của việc tiêu cực đối với bất động sản để "các nguồn lực và tài chính được chuyển không tương xứng vào khu vực này".

Các nhà đầu tư được khuyến khích đầu tư vào bất động sản vì lợi thế về thuế, đẩy giá lên cao, đặc quyền mà Lao động đã cam kết sẽ bãi bỏ nếu chiến thắng trong cuộc bầu cử liên bang sắp tới.

Liên minh tuyên bố chính sách thuế của Lao động sẽ phá vỡ thị trường bất động sản. Tín dụng: Rob Homer

Liên minh đã tuyên bố rằng một sự thay đổi như vậy sẽ "đập tan" giá nhà.

Trong một bài phát biểu gần đây, Lowe đã nêu ra bốn lý do tại sao giá hiện đang giảm.

Đầu tiên, ông trích dẫn sự tăng giá trong những năm gần đây đã đến mức tài sản vừa "rất đắt và kém hấp dẫn như một khoản đầu tư".

Thứ hai, các nhà phát triển đã phản ứng với sự tăng giá và sự gia tăng dân số bằng cách mang lại nhiều tài sản hơn trên thị trường.

Thứ ba, nhu cầu đối với tài sản của Úc bởi các nhà đầu tư nước ngoài đã giảm bớt. Và cuối cùng, các tiêu chuẩn cho vay đã thắt chặt, hạn chế số lượng người mua có thể trả giá của một tài sản.

RBA đã rất đau khổ khi lưu ý rằng, không giống như sự sụt giảm giá trong quá khứ, sự điều chỉnh hiện tại ở Sydney và Melbourne không liên quan đến suy thoái kinh tế hoặc thất nghiệp gia tăng.

Thẳng thắn hơn, Lowe đã nói rằng mối quan tâm lớn nhất của anh là xoay quanh tăng trưởng thu nhập hơn là điều chỉnh giá nhà. "Sự điều chỉnh này trong thị trường nhà đất dự kiến ​​sẽ làm hỏng nền kinh tế", ông nói.

Không phải ai cũng bị thuyết phục, đặc biệt là với mức giảm bây giờ ở mức hai chữ số.

Cress không hề bối rối trước viễn cảnh giá nhà giảm xuống theo xếp hạng của Block . "Chúng tôi sẽ không thực hiện bất kỳ bí mật của năm nay," ông nói. "Đó sẽ là một cuộc hạ cánh mềm mại nhưng trong lúc này mọi người sẽ chạy xung quanh như những con gà với cái đầu của họ."

Có thể bạn quan tâm