Qu’est-ce qu’un bon plan ? A force de voir des communes de la petite couronne sortir de cette catégorie compte tenu de l’augmentation des prix, la définition semble de plus en plus floue. Pourtant, à y regarder de plus près, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne regorgent toujours d’opportunités. On parle ici de « territoires qui offrent un pouvoir d’achat intéressant aux ménages, débute Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez notre partenaire Meilleurs Agents. C’est aussi une ville avec des connexions pour rejoindre le centre de l’Ile-de-France rapidement en transports en commun, qui permettent à son bien de prendre de la valeur dans le futur. Les perspectives d’une ville doivent donc être analysées au regard des changements majeurs qui vont être apportés. »
Deux pépites dans les Hauts-de-Seine
Département le plus cher d’Ile-de-France après Paris, les Hauts-de-Seine revêtent des airs d’antonyme à l’expression de « bon plan ». « Mais vous avez aussi une ville comme Gennevilliers », rétorque Thomas Lefebvre. « C’est le secteur le moins cher, à l’exception de Villeneuve-la-Garenne, qui est loin du métro et enclavée », confirme Alain Schick, directeur de l’agence Laforêt de Gennevilliers. Le mètre carré s’y établit en moyenne à 4 359 euros en appartement et 4 587 euros en maison au 1er avril 2021, selon Meilleurs Agents.
L’agence Laforêt propose par exemple deux maisons à 399 000 euros (82 m2, 4 pièces, 3 chambres) et 515 000 euros (115 m2, 6 pièces, 4 chambres) dans le quartier du Fossé-de-l’Aumône, légèrement en deçà de la moyenne pour ces deux superficies dans la commune.
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Déjà en hausse de 26,8 % sur les cinq dernières années, ces prix pourraient être amenés à évoluer encore davantage avec le développement du Grand Paris Express. « C’est le projet du siècle, lance Thomas Lefebvre. Sur le long terme, l’accessibilité à l’emploi changera la vie des habitants. » Aujourd’hui, un résidant de Gennevilliers est en effet contraint de passer par Paris pour aller travailler à La Défense.
De nombreuses friches en bords de Seine vont par ailleurs être transformées en parcs de bureaux, stimulant encore plus le marché. « Il y a beaucoup de programmes neufs, note Alain Schick. La création d’un écoquartier et d’un nouveau centre-ville restructure complètement l’offre. On est également proche de la ligne 13 du métro, et le niveau de prestations est satisfaisant. Sur le long terme, on est certain de faire une plus-value. » « C’est un vrai bon plan, synthétise Thomas Lefebvre. Tout comme Bagneux, pour les mêmes raisons. » Le mètre carré y est néanmoins plus cher : 5 461 euros en maison.
La Seine-Saint-Denis en forme olympique
Au cœur du projet du Grand Paris, la Seine-Saint-Denis se prépare également à accueillir les Jeux olympiques, en 2024. Le Stade de France, à Saint-Denis, en sera le théâtre principal. « Cela va jouer dans l’amélioration du cadre de vie des habitants, ce sera une vitrine, note Thomas Lefebvre. Saint-Denis est une ville avec du potentiel, ça fait des années qu’on le dit. Mais de vrais efforts sont en train d’être réalisés. » Infrastructures, transports et même logements avec une large partie du village olympique devant être recyclés une fois l’événement passé… Une attention particulière est portée à la commune qui présente « les prix les plus bas parmi les villes qui touchent Paris, synthétise Vincent Perrot, mandataire du réseau Winkey, à Saint-Denis. Ça attire des clients et des investisseurs en quête de plus-value ».
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Preuve de ce constat, Vincent Perrot propose quatre grandes maisons à bas prix dans le quartier Mutuelle - Barbusse - Saint-Rémy - Joliot-Curie. Une à 350 000 euros (119 m2, 5 pièces, 3 chambres), une deuxième à 428 000 euros (125 m2, 7 pièces, 5 chambres), une troisième à 448 000 euros (138 m2, 5 pièces, 4 chambres) et la dernière à 469 000 euros (135 m2, 6 pièces, 4 chambres).
Et il faudrait se dépêcher d’investir, puisque les prix grimpent rapidement (+ 5,8 % en un an, + 18,4 % en trois ans). « Je suis plutôt optimiste, les prix ne vont pas s’arrêter de monter, assure Vincent Perrot qui voit d’un bon œil « le changement de municipalité en juin 2020 (NDLR : désormais socialiste, avec un maire, Mathieu Hanotin, impliqué de longue date dans le dossier JO 2024) ». Un cas comparable à celui de Saint-Ouen où, bloqués jusqu’aux élections municipales de 2014, les prix se sont envolés depuis (+ 47,5 % en cinq ans) pour atteindre une moyenne de 6 645 euros du mètre carré au 1er avril 2021. Le bon plan Saint-Denis ne le restera donc peut-être pas longtemps.
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« On le ressent à travers nos ventes, ces changements et ces perspectives d’avenir ont donné un coup de boost au marché », analyse Noureddine Benmouhoub, directeur de l’agence ERA de Saint-Denis. Conséquence : la clientèle a changé. « Entre 2010 et 2018, on avait 70 % d’investisseurs, détaille-t-il. Depuis 2018, avec les JO accordés et la nouvelle municipalité, la tendance s’est complètement inversée puisqu’on est plutôt à 65 % de primo-accédants. Un autre facteur important est donc la gentrification à venir, avec l’implantation de catégories socioprofessionnelles différentes. »
Bobigny mérite également de rejoindre la liste. Les prix y sont bas (2 848 euros du mètre carré en maison). Les bonnes affaires y sont donc fréquentes, notamment dans le quartier de la Bourse du Travail, où le réseau IAD France propose une maison de 111 m2 à 379 990 euros (6 pièces, 4 chambres). « C’est une ville en passe de se transformer, détaille Thomas Lefebvre. Elle comptera deux gares du Grand Paris Express. Ça va évidemment changer la donne, dans une ville où, en plus, on a déjà un accès direct à Paris avec la ligne 5 du métro. »
D’autres communes présentent un profil quasi similaire, parmi lesquelles Pierrefitte-sur-Seine (2 539 euros du mètre carré en moyenne) et Stains (2 499 euros). Certes dépourvues de métro et plus éloignées de Paris, ces villes restent proches des transports en commun. « Je suis prêt à parier sur leur bonne évolution », conclut Noureddine Benmouhoub.
Le Val-de-Marne, un vrai potentiel
Dans le Val-de-Marne, Villejuif est une ville très prometteuse. « Le nombre d’emplois accessibles depuis Villejuif, en 45 minutes de transports en commun, sera multiplié par trois avec le Grand Paris Express, lâche Thomas Lefebvre. C’est gigantesque. » Adrien Juntas, membre du groupe Vilageo basé dans la commune, approuve tout en prévenant. « A chaque sortie de confinement, on a eu des prix toujours à la hausse, avec toujours plus de ventes. Si vous prenez un appartement vendu il y a quatre ans, il faudrait rajouter 30 000 euros aujourd’hui pour l’acheter. »
Sur le marché des maisons, aussi, les prix se sont envolés. « Il y a sept ans, je vendais des maisons entre 350 000 et 400 000 euros, aujourd’hui je ne vends pas en dessous de 500 000 euros pour une maison de 100 m2 », précise Adrien Juntas. En effet, un bien de 96 m2 (4 pièces, 2 chambres) au cœur du quartier Mermoz s’arrache désormais à 475 000 euros. Les logements situés dans le quartier du Lion-d’Or dépassent quant à eux allègrement les 800 000 euros au-delà de 120 m2.
Mais il existe une autre catégorie de bons plans. « Des villes plus lointaines, moins chères, qui pourraient voir affluer une demande de personnes un peu plus touchées par le télétravail qu’avant. » Des communes qui profiteraient également de l’élan « autour du campus Descartes de Champs-sur-Marne », situé en Seine-et-Marne, pointe Thomas Lefebvre. A Villiers-sur-Marne, par exemple, des maisons de 100 m2 en centre-ville se vendent entre 458 000 et 480 000 euros. Proches ou éloignés de Paris, les bons plans prennent donc différentes formes pour satisfaire toutes les clientèles.
