"Real estate yields with peace of mind" - this is the slogan that convinced multitudes of Israelis to invest in properties in the USA. While the prices of apartments in Israel and the taxes have long since made the investment a dream for the rich only. With zero interest and double return, it is no wonder that many squint to America in order to invest their savings. But it turns out that not everything is rosy in America either.
Pacific Holdings, owned by Yuval Ziv, offered dreamers an offer that was hard to refuse: a detached house for less than $100,000, a guaranteed return of 9% per year, and an equal distribution of the profits from the sale of the property four years later.
The company marketed the dream, among other things, through periodic conferences - some with the participation of the coach and TV personality Alon Gal - a website, sponsored content, a Facebook page, an array of marketing people and more.
For various reasons, for many of the dreamers - it didn't take long for the dream to explode.
Many investors are angry that, according to them, the promises of Pacific Holdings were not fulfilled: the payment of the annual return was stopped, the apartments were not renovated and were not cared for as promised, and in some cases, the investors claim, the properties were not even registered in their names.
In some cases the price of the assets did not rise - because they were previously sold to investors at prices higher than their market price.
"Then we still didn't understand the order of magnitude of the mess we got into."
The property of Aliza and Doreen Katari, photo: courtesy of Aliza and Doreen Katari
The company, for its part, points to a series of unexpected events that began in 2019 and that caused it to fall dominoes - from a successful company to a company with a deficit that is having trouble keeping its promises to customers, who through it invested hundreds of thousands of shekels in assets, some of which do not generate any profit, for various reasons.
The complainants come from all strata of the population and from all corners of the country, including a kibbutznik, a mortgage consultant, a Haeged driver, and a hightkist.
What they all have in common is that the fall was hard.
They all went through mental nightmares and lost faith in humans.
Some lost all their money, others managed to reduce damages, many of them went into debt.
Full disclosure - many media outlets published sponsored articles for the promising investment offered by Pacific Company, including this newspaper, and briefly described the details of the investment.
Below are some of the dozens of conversations we had with investors who complained.
Magnificent offices
"In the summer of 2017, my wife and I wanted to invest in property in the US," recalls Arbel Yahal, 50, a computer programmer from Tel Mond. "We Googled what the market was offering, and the leading company was 'Pacific Holdings.'
We went to meet their sales representative at the luxurious offices in Ramat Gan, where the sales representative offered us an investment in the CMA Comprehensive Management Agreement model.
"In this arrangement, we were told that we are buying a renovated and rented property, they will manage it and take care of all local taxes, rent and collect the rent, and we receive a guaranteed annual return of 9% of the initial investment. They had a slogan that they repeated: 'Real estate yields with peace of mind' '.
We were happy that we don't have to worry about problems with tenants and deal with the day-to-day management of the apartment."
"Yovel promised that the house would be renovated."
The property of the Yahal family, photo: courtesy of the family
The company's website details: "Attorney Yuval Ziv initiated and developed for Pacific Holdings the CMA model, a unique investment model in profitable real estate, which provides a perfect answer to the term 'passive investment'.
After the property is registered in the tabu in the name of the investor, it is managed for him with professionalism and dedication by the company's management company.
"The investor enjoys a fixed return of 7-9%, in addition to an increase in the value of the property. Only a reliable and experienced company like Pacific Holdings can guarantee its investors security and peace of mind in investing in real estate - and sustain it."
What tests did you do before the purchase?
"We Googled, we looked for something unreliable about the company, we didn't find it. We only found recommendations from Alon Gal. Everything looked good. We had a lawyer check the contract on our behalf, and it seemed excellent to her. Everything seemed logical the whole way, they explained that they had an interest That the property be in good condition, because that's how they praise it and make a profit for themselves."
"We trusted them completely"
The second meeting was held at their home in Tel Mond with the company's agent.
The Yehal couple chose a home in Atlanta, Georgia, according to photos on the website.
After two months of drawing up the agreement, they purchased the house for $82,000 plus $2,000 in purchase expenses.
"We are not familiar with the process of transferring rights abroad, we completely trusted the company that said it had done it for hundreds of customers.
We transferred the money through a lawyer, an Israeli trustee, to a local law firm.
"It was explained to us that part of the process is the establishment of a limited liability company (LLC), and after about two more months we were told that the transfer process was completed and the property was registered in our name. The contract was also signed by Pacific Holdings, and CEO Yuval Ziv himself signed the documents."
In February 2018, the Yahel couple began receiving the guaranteed return, $615 each month, by bank transfer to their bank account in the US. About six months later, in July, during a family trip, they decided to visit their property in Atlanta. "When we entered the apartment, we saw that the condition The apartment is not good.
A strong smell of mold, dampness in the room, the walls are crooked and not maintained, the floor is sunken, the electrical system is not working properly.
The tenants claimed that they call the management company, but the management company does not address them."
Alon Gal
Highly recommended, photo: Tal Kamiyabi
"The company had problems"
"The representative who was with us on behalf of Pacific claimed that recently the company has had problems with the subcontractors they work with, and that they are in the process of transitioning to other subcontractors, and that the tenants are damaging the property themselves, so they are not fixing 'everything'," according to the couple.
When they returned to Israel, Arbel turned to the company representative.
"We raised our concerns that apparently the property has never been renovated as required by the contract and is certainly not properly maintained. This time we were told that the tenants were from a contract that preceded our purchase of the property, so they could not take them out to renovate it. We were assured that immediately after the tenants finish the contract, in early 2019, the property will be renovated."
The Yahal couple waited patiently until the beginning of 2019, then received an email from Yuval Ziv.
"Ziv explained that because Pacific investors deposited their payment checks not according to the instructions, a problem arose in Pacific's bank account, the checks bounced and the bank account was restricted. They asked us to be patient and not deposit additional checks until the problem is resolved, and if necessary, the checks will be replaced with others. Also the transfer to our account was stopped. We decided to wait patiently. We met with Yuval when he arrived in Israel on 3/14/19 at the company's offices, and we asked for clarification on the continuation of payments and when the property will be renovated."
"The property will be renovated as soon as possible"
"Yuval promised that the tenants have finished their lease period and the property will be renovated as soon as possible, and that they will soon return to pay the payments of the yield, according to the contract. We have not received any answers about the exact date for the renewal of the payments."
"On June 11, Yuval Ziv issued another email clarifying that Pacific Holdings USA is not allowed to continue maintaining properties using the CMA method in Georgia: "Following the guidance of the Georgia Real Estate Council (GREC), We are forced to immediately stop managing the assets independently," the letter says.
Two days later, the Yehal couple received another letter from Pacific Holdings on the same subject.
"Continuing to our previous letter that was distributed at the beginning of the week and in accordance with the guidance of the company's legal advisor, your property(s) will be transferred to a local management company. We are locating companies with Hebrew-speaking representatives.
"The orderly transition to the management companies will take about three months. We expect that your assets will return to yield starting in September 2019. Towards December 2019, an annual summary will be made regarding the payments received during the year, and a plan will be drawn up to make up for any loss of income."
"An attempt to conjure up rumours"
"We were told that we would be transferred to another local management company that would replace them, and we would have to sign a contract cancellation with Pacific and sign a new contract with the other company," Arbel recalled.
"The process will take three months, and during that time we will not receive the return we were promised. At the end of the year, a plan will be drawn up to make up for the loss of the investors' annual return."
The letter in question also reached all the company's clients who invested in properties in the state of Georgia, after which came some more clarifications on the subject, according to Arbel: "to reassure the investors and try to dispel rumors about the company's situation."
"The purpose of this newsletter is to give you a picture of the situation," was written in the first person by Attorney Ziv in a letter dated August 22.
"It is important to me that you receive the full and true information from me and that you do not feed on rumors and gossip, most of which are false and baseless... Investors who switched to management companies will continue to receive regular income through the management companies. Meanwhile, after interviewing dozens of management companies, we chose three companies that we recommend you work with Strong".
"Natural disasters and unexpected wear and tear"
"The difficulties in Atlanta were caused by damage to three complexes that were affected by natural disasters, fires and unreasonable and unexpected wear and tear. As a result, we lost about 200 tenants in less than six months, and this greatly affected the company's cash flow.
"As a result of this, we asked you, the investors in the complexes, to agree to freeze payments from March 2019 to September 2019, during which time we work around the clock to renovate, prepare and qualify damaged apartments."
Attached to the letter were sample photos of a property undergoing renovation and of the West Cove apartment complex, where a sewer system is installed.
It was also suggested to clients in the letter: "It is important to remember that the market in Atlanta is at a seven-year high. There is a chance that next year the prices here will stop and even decrease, so it is worthwhile to realize properties, especially in cases where there are capital gains or sales at the price at which the property was bought."
The taxes have not been paid
Arbel did not calm down and decided to make inquiries himself.
"We checked the status of the taxes on the property, and found that the district taxes were not paid for 2018, nor for 2019."
At this point, the representatives in Israel changed.
The main agent left and was replaced by an agent, who also left within a short period of time.
Arbel met with the new representative, the third one.
"At the meeting, she tried to get us to sign the cancellation of the CMA agreement. They promised us that they would put the property up for sale and they would compensate us for our loss from this property. We insisted that the company pay the county taxes first. We managed to get them to pay for 2018, but not for 2019.
"We also requested that they pay us the unpaid return payment from March 2019. After about three weeks, a return was paid, but only for April. After further thought, we decided not to accept their offer, and we still demanded to make sure that the property was renovated, as promised.
Photos of another property
"The agent sent us photos of a renovated property, but after checking it turned out that it was not our property - the photos did not match the photos we took ourselves during our visit to the property.
"Our concerns grew as time went by and we started looking on the Internet to see if there were other Pacific investors in a similar situation to ours. Through a single post by an investor like us, we reached a large group of investors, and all the problems began to surface. We also received the name of a field researcher who began to find out details about the property our".
The Yahel couple decided to send a local representative to check the condition of the property.
When she arrived at the place, she said that the door of the apartment was completely broken, there was no lock, and that the condition of the apartment was terrible.
They asked her to put a new lock.
"Apparently intruders entered the apartment. The executive committee of the apartments there called the sheriff and asked them to evict the intruders. The sheriff broke down the apartment door and evicted the intruders and left a note.
"They didn't pay anything"
"I had to take a vacation and travel to Atlanta in order to find someone to renovate the property, meet with the property's sales agent and put the property up for sale after the renovation. Of course, all of the above costs came out of our own pocket, and Pacific, which was supposed to renovate and maintain the property, did not pay anything.
"The sheriff broke down the door", photo: Private
"We sold the property at the end of April 2020 for $46,000, that is, at a loss of $36,000. They actually sold us a property at a price much higher than its true value. Because they did not transfer the LLC to our name and address, we did not receive warning letters and did not know about The debts and taxes that accumulate - and the property is almost foreclosed."
The Yahal family claims to have spent another $24,000 on renovations and taxes.
"When I was physically there, I contacted the local committee, and only then did I learn that according to the neighborhood's laws, it is forbidden to rent apartments in the neighborhood, in order to preserve the value of the properties. In a personal conversation, they waived all the fines. When I was there, during the renovation, I went to see other properties of The company and I found more properties before foreclosure. I was able to locate some of the owners and help them save the property."
"Don't worry, ignore the prohibitions"
From a long transatlantic conversation with him, which will be mentioned later, here is the response of attorney Yuval Ziv to the problem in one of the complexes: "The apartment complex has decided that it will not let us rent the properties.
Our company's legal counsel claimed they can't restrict us, because it's illegal.
She filed a lawsuit against them and told me 'don't worry, ignore the rental bans'.
"I also think she's right. She filed the claim, but didn't handle it properly, bad luck, she didn't answer in time. The court ruled against us and claimed that they are allowed to prohibit landlords from renting."
Something is wrong
Nir Par, 43, a firefighter from Ramat Gan, did not have time to save his property from foreclosure and sale.
"At the end of 2015 I bought a property and paid $99,000 for it. Until the beginning of January 2019, everything went like clockwork. Every year I received an envelope with checks, $725.5 each."
In January 2019, the checks started coming back, and Nir felt that something was wrong.
"The representatives of the company told different stories each time. In June 2019 I asked to sell the property, they told me 'no problem, we will start with a sale process. Don't worry, everything is fine'. In the email they wrote the name of a broker from the USA that you can contact."
When the subject of the sale did not progress, Nir contacted the same broker directly.
"She said she doesn't take care of the property and didn't know what it was about. So I contacted an Israeli who knows how to check information on properties abroad." A few days later, Nir received an answer she didn't expect: "Your property was foreclosed in 2017 due to debts to the authorities and was sold for 41,000 dollar.
The funds from the sale went to the US authorities, probably to cover debts."
"The property yields well"
He went into Pacific's offices and asked what was going on with the payments and the sale of the property.
"The representative who was there tried to calm me down, she said that the property was yielding well and she would change the broker for me regarding the sale of the property. I felt that they were not telling the truth."
Nir describes the moment when his patience ran out.
"When I found out that the property was being foreclosed on due to debts, I was in the market, I started to get angry, to curse. The clerks told me with equanimity that it didn't make sense. I realized that I had fallen."
Nir says that a few weeks after the visit to the company's offices, Attorney Ziv called him, told him that the property had been foreclosed by mistake, apologized and promised him compensation - promises he did not keep.
Only in the last few months did Nir himself, and through a local lawyer he hired, manage to obtain $35,000 out of $41,000, the price at which the foreclosed property was sold.
The rest went to legal fees and taxes.
The "return" on the property amounted to $26,000, and together with the money he was able to save from the sale, it turns out that he lost $38,000 - without considering, of course, legal expenses and taxes, the loss of any real return on the money, and all the heartache.
"Don't give in to temptation"
Nir adds painfully: "We intended to upgrade our apartment with the additional apartment, now we can't. I recommend not giving in to these temptations. Don't put a healthy head in a sick bed."
Yuval Ziv's response to the foreclosure of the property: "Out of 1,000 properties we sold, I know of only one case where the house was foreclosed. The taxes on the house were waived, and that investor also got most of his money back. Out of 100, he got 70-75 (one thousand dollars). He did not apply to us for additional compensation. I said that I would give him something else at a discount, some kind of compensation, but he did not contact us. At that time, we managed properties in six countries, and his taxes were indeed waived. Beyond that, we pay the taxes of all investors."
"Construction Problems"
Dimitri Harev, 47, from Mevsheret Zion, a computer programmer, came to the Pacific following a friend who bought property in the US and recommended it. At the end of 2015, he bought a property for $73,000 and started getting a return on it. He and his wife, also a computer programmer, were satisfied.
"In 2017, my wife and I had money from selling shares of a high-tech company she worked for, and we purchased another property for $98,000. Everything worked as promised, until at the end of 2018 I received an email from the company that I had to sell the first property due to construction problems. I spoke with The representative of the company and I was convinced that I should sell. I was promised another property at a different address."
Like the other investors, Dmitri also stopped receiving the payments he was due in 2019.
"Every time I received a different story. The last payment was received in July 2019. Pacific advised us to transfer the assets to another management company."
Dmitri decided on that occasion to sell both properties, and revealed: "The first property had debts to the water company and taxes in the amount of 25 thousand dollars. After negotiations with the authorities I was able to reduce the debts to 16 thousand dollars.
The house that was purchased for $73,000 was sold for $55,000, and after all the various debts and expenses, I was left with $33,000."
relentless pursuit.
The correspondence between Dimitri and attorney Yuval Ziv, photo: from Dimitri's WhatsApp
How much return did you receive in the years when there were payments?
"Roughly calculated, I received $26,000, which is actually much less than what I paid to Pacific."
How did Yuval Ziv react?
"To this day, I occasionally send him messages. Usually he doesn't answer, and occasionally he decides to reply. A few weeks ago he replied, 'We are taking care of your apartment, doing renovations, in 45 days you will get either this apartment or an alternative apartment.'" Dogri writes, 'Leave you, you won't get the money'. He continues the game."
"He doesn't write doggery 'leave you, you won't get the money'. He continues the game."
Dimitri in the sword, photo: Oren Ben Hakon
the little they had
Some invested savings, others invested the little they had.
In August 2018, Menachem Amiram, 75, his brother, Udi Menachem, 71, and their sister Zahava Moalem, 69, traveled from their home in Kibbutz Gavim to Pacific Holdings offices in Ramat Gan, to receive an investment offer.
"We were at a meeting at Migdal Aviv, we were very impressed by the representative, the office and the investment plan," say the three, who immediately returned home, consulted with the couple and made a decision.
"We live in a kibbutz all our lives, we have no private savings. We decided to invest all the 500 thousand shekels we inherited from our parents and buy two housing units in Atlanta.
"We liked the details of the deal - the company will handle the renovation and rental of the property and undertakes to pay us 9% of the investment value for four years. At the end of the period, the company will sell the properties for us, and we will share the profit. The sales agent was convinced that the value of the apartments would increase."
The three brothers bought an apartment and a private house.
Menachem does not forget the date: "On August 16, 2018, we were called by the sales agent to sign the contract at his house, in Nes Ziona. He went down to our car parked on the street with three contracts, and signed us in the dark. We didn't read the contracts."
"All the people connected to Yuval Ziv have disappeared from the face of the earth."
Menachem Amiram, photo: Ancho Gush, Gini
Have you seen the houses?
"No".
Photos?
"We didn't ask. We trusted them in everything."
When did you start worrying?
"After signing, we read the contract and saw clauses that we didn't like, such as that they don't insure the houses for earthquakes and floods and that we have to do it ourselves, and that if there is a dispute between us and the company - the matter will be discussed in a court in California. I turned to the representative of the company that signed us and told him that Not acceptable to me. He replied, 'You signed - there's nothing to do.'"
"It was a hard winter"
By early 2019, the brothers each received $317.50 in personal checks each month.
"After two and a half years, we received a letter from the company saying that it was a very difficult winter in Atlanta and all the water and sewer systems had to be renewed and renovated, so the company had to postpone the continuation of the monthly payment for six months, and even asked us for a loan for the renovation.
"We were very scared. We called the company, we said we don't approve."
The three brothers, this time accompanied by the lawyer son, arrived at the company's offices and found them locked.
They managed to catch Yuval Ziv, but "he didn't know what it was about. He offered us apartments in other places. My son told him it didn't make sense and asked to get the things in writing, and of course we didn't."
Two months after that meeting, the payments stopped, and the Israeli team working opposite him retired.
The brothers started to find out on their own: "We hired someone to take care of it. We found out that the apartment was in a state of ruin. We managed to sell it a few months ago for $18,000. Half of that we had to pay to lawyers, repairmen, taxes. We have no one to talk to. All the people Those related to Yuval Ziv disappeared from the face of the earth."
"Thug representative from the municipality"
תגובת יובל זיו: "כשביקרתי בארץ בינואר 2019 קיבלתי טלפון שהגיע נציג מהעירייה, איזה בריון, וסגר את המים בקומפלקס אחר בגלל בעיות ביוב. הוא החליט שהביוב נוזל לנקיק ושהנקיק נוזל לנחל וזה יכול לגרום לזיהום. כשחזרתי לארה"ב לא ראיתי שום דבר. עד שהבנתי מה קורה סגרו את הקומפלקס לגמרי.
"קיבלנו מהעירייה בקשות כאלה ואחרות לתקן את מערכת הביוב, בעלות של כמה מאות אלפי דולרים. מערכת ביוב חדשה לא מייצרים בשנייה. צריך להביא מהנדסים ולתכנן ולדאוג שהמשאבות ידחפו את הביוב בצורה נכונה. זה מורכב".
"השקעה טובה"
"אני יועצת משכנתאות, מבינה נדל"ן, מבינה כסף. הבנתי שיש כאן השקעה טובה, רווחים טובים וביטחון על התשואה. לא דמיינתי לעצמי שזה ייגמר ככה", אומרת דורין קטרי, יועצת משכנתאות מבת ים שרצתה לעזור לאמא שלה, עליזה קטרי, 71.
"אמא עובדת בניקוי משרדים, כי היא לא יכולה להרשות לעצמה להפסיק לעבוד. זו עבודה פיזית וסיזיפית. יש לה ביטוח לאומי, אין לה פנסיה. היא לא יכולה לבחור לעבוד, היא חייבת לעבוד. היא קיבלה ירושה קטנה ואני חיפשתי עבורה השקעה.
"בגלל שאמא מבוגרת, ולקבל משכנתא בגילה זה קשה, רציתי לקנות לה נכס מהכסף. התעסקתי בזה הרבה, איך עם מה שיש לה היא תוכל לחיות את חייה בכבוד".
"לא דמיינתי לעצמי שזה ייגמר ככה". דורין קטרי, צילום: אפרת אשל
כמאזינה אדוקה של תוכנית הרדיו של אלון גל, היא נחשפה לחברת פסיפיק הולדינגס. "בתוכנית דיברו על עסקה בחו"ל ופרסמו מוקד טלפוני. התקשרתי וענה נציג מטעמו של גל, שחיבר ביני לבין החברה. בשיחה הוא אמר שלו ולאלון גל יש כמה דירות בארה"ב דרך החברה ונציגי החברה אישרו זאת. אלון גל הוצג כמשקיע.
"בכל מקרה, מחובתי לבדוק. התקשרתי לפסיפיק, הגענו לפגישה הראשונה במשרדים המהממים שלהם, עושר שנשפך, פינקו אותנו בקפה. הכל היה מתוכנן. לאחר כשבועיים פגישה שנייה אצל אמא שלי בבית, בפגישה השלישית חתמנו חוזה לבית דו־משפחתי במיזורי".
"ללכת על סיכוי"
אלון גל נתן המלצות אישיות בפורומים רבים, ביניהם גם בכנס מתעניינים של החברה, שבו אמר: "החיים זה ללכת על סיכוי, וכשאתה הולך על סיכוי תנהל את הסיכון. תדע שאם אתה קונה דירה בארה"ב, תדע שהיא רשומה על שמך בטאבו, ואתה יכול לקבל כמה שווה הדירה ובכמה נמכרה הדירה, כמה דירות כאלה כרגע נמכרות ואיך וכמה. תעשה את העבודה".
"יש התלבטות בין פגישה לפגישה", מודה דורין. "בדיעבד הייתי לוקחת שמאי. עד כמה הייתי בטוחה שזו העסקה הנכונה? המלצתי לחברה וגם ללקוחה לקנות. בעצמי שקלתי למכור את הדירה שלי בארץ ולקנות שם כמה נכסים".
דורין לא הספיקה למכור את הדירה שלה. חצי שנה לאחר רכישת הנכס התחילו לחזור השיקים של התשואה.
איך הרגשת?
"כשחזר השיק ראשון, האדמה נפלה. השקעת את מלוא הכספים שלך, לא כספים שהיו מיותרים, לא כספים שאת יכולה לעשות אותם שוב בגיל הזה. זה לא שיש לי איזה 200 אלף שקלים מיותרים לשחק איתם.
"פניתי למשרדים, והם אמרו שזה שום דבר, רק תקלה בשיק ושהם שולחים שיקים אחרים. כשהשיקים החדשים גם חוזרים אז הם אומרים 'אל תפקידו, נחזיר לכם את הכסף', וככה זה ממשיך להתגלגל.
"בשיק הראשון לא הבנו. פחדנו. עוד לא הבנו מה סדר הגודל של הבלאגן שנכנסנו אליו. היתה פקידה שתמיד הרגיעה אותנו, שהסבירה שזה קשור לנהלים של סוף שנה ושינוי של המדיניות. היא היתה מאוד נחמדה, התירוץ נשמע לי הגיוני ורציתי לסמוך עליה.
"אחרי חודשיים היא התפטרה והתחילו הטלפונים הליליים ליובל זיו שחי באמריקה. בהתחלה הוא הבטיח להמיר את הכסף שהוא חייב בדירות אחרות. לא האמנתי לו. אחר כך הוא פשוט סינן אותי.
"עבדתי קשה כדי להוציא את זה לפועל. לאמא שלי זה עלה בבריאות. ראיתי איך המתח הנפשי משפיע עליה. גיליתי שהנכס שמכרו לי נקנה ברבע מהמחיר שקנינו. אבל מה לעשות, אני לא ידעתי איך לראות את זה. זה בסדר לקנות נכס, לשפץ ולהרוויח עליו, אנחנו אנשי עסקים, וזה לגיטימי להרוויח, אבל מה שהיה כאן זה לא עסקה לגיטימית. אמא שלי נתנה בי את אמונה. אני בוערת מבפנים כל פעם שהנושא עולה".
תמליצי ללקוחות שלך לקנות נכס בחו"ל?
"השותף שלי קנה אתמול נכס בארה"ב. אני לא השתתפתי בעסקה, למרות שאני יודעת שזו עסקה טובה, כי יש בי פחד. נעשיתי סקפטית. באמת עבדו עלי. אני יודעת שהשקעה בארה"ב יכולה להיות מצוינת - כשלא עובדים עליך".
תגובת יובל זיו: "אין נכסים שמכרנו ברווח פי ארבעה, וםא יש - זה משופץ לחלוטין. יש נכסים שנמכרו ברווח של 30%, ב־20%. היו דירות שקנינו ב־20 אלף דולר שהיום שוות 200 אלף, אבל יש שיפוץ, מזגן, רצפות. צבע, זה לא מעניין בכמה קנינו".
"טוב להשקיע בדירה"
יעל כהן, 70 מתל אביב, פרשה ממשרת מנהלת כוח אדם בשנת 2018 וכהכנה לפרישה לקחה קורס עסקי אצל אלון גל. "עניין אותי איך להשקיע את כספי הפנסיה שלי. אלון גל הסביר בקורס שיותר טוב להשקיע בדירה מאשר שהכסף יהיה בחשבון. הוא הביא לאחד המפגשים את עו"ד יובל זיו, הבעלים של פסיפיק. הוא הציג אותו כחבר טוב ואמין, ותיאר שהחברה שלו עושה נפלאות בתחום הנדל"ן בארה"ב. הוא סיפר שרכש ממנו באופן אישי כמה נכסים ואף נסע לארה"ב על מנת לראות אותם".
בסוף 2018 יעל רכשה מפסיפיק נכס ב־58 אלף דולר ועוד 2,000 דולר הוצאות. היא קיבלה את התשואה המובטחת למשך חמישה חודשים.
באפריל 2019 היא התבשרה שיש לה גידול סרטני בעמוד השדרה, והיא חייבת לעבור ניתוח הדורש שיקום ארוך לאחריו. "הבנתי שאני זקוקה לכסף שלי עכשיו, לטיפולים. הגעתי לחברה עם המסמכים הרפואיים וביקשתי מסוכנת המכירות למכור את הדירה. היא היתה אמפתית, והבטיחה שתעזור לי. הסוכנת נעלמה לאחר כמה שבועות מהחברה, ואני נכנסתי לניתוח ולא היה לי פנאי להתעסק בזה".
"הנכס לא רשום על שמי"
יעל יצאה מהניתוח כשהיא משותקת חלקית, והחלה במסע שיקום מפרך ויומיומי. השיקים של התשואה הפסיקו להגיע, ומביה"ח, תוך כדי השיקום, היא יצרה קשר עם חברה בארה"ב, שהפנתה אותה לאתר אינטרנט אמריקני שבו ניתן לקבל מידע על נכסים.
יעל נכנסה לאתר, חיפשה את הנכס שלה - וחשכו עיניה. "גיליתי שהנכס בכלל לא רשום על שמי". נדהמת, היא פנתה שוב לעזרת החברה האמריקנית, שסייעה לה למצוא מישהו שגר בסמוך לנכס. "הוא הלך לשם, ודיווח שגרה שם אישה בדיור מוגן שלא משלמת שכירות".
"ניסיתי לדבר על ליבו". יעל כהן, צילום: אפרת אשל
מה עשית?
"פניתי לאלון גל והוא אמר שזה לא קשור אליו. פניתי ליובל זיו, ניסיתי לדבר על ליבו, להסביר לו שאני צריכה את הכסף הזה לטיפולים הרפואיים, לשיקום. הוא הבטיח שהנכס שופץ, מושכר ומניב, ושבקרוב אחזור לקבל את התשואה. הבטיח הבטחות - וכלום לא קרה. אין לי הוכחה, מלבד החוזה, שהנכס שלי".
"דרך נהדרת להשלים הכנסה"
"כל חיי פחדתי לעשות דברים", אומר בקול שנוק מדמעות אריאלי יצחק, 73, שהשקיע את כספו בנכס דרך פסיפיק. אריאלי, תושב בת ים, יצא לפנסיה בעקבות משבר הקורונה לאחר 50 שנה כנהג באגד. "שמעתי בתוכנית של אלון גל על האפשרות להשקעה. זו היתה נראית לי דרך נהדרת להשלים את ההכנסה".
אריאלי הגיע לכנס של החברה והתרשם מהאנשים שקנו דירות לפניו. "אמרתי לעצמי - אם הם השקיעו, מי אני שלא אשקיע. מנהלי בנקים השקיעו. אנשים מחאו כפיים בכנסים לכל מי שרכש דירה. הרגשתי שאני עושה את עסקת חיי. רכשתי בסוף 2017 בית ב־100 אלף דולר, בלי לשתף את המשפחה. רציתי שהם ייהנו מהרווחים".
את התשואה הוא קיבל בשיקים שנמסרו לו בכנסים. הפעם מחיאות הכפיים היו עבורו. באופן חריג הוא אפילו הלך לים. "נהניתי קצתי. הרגשתי שמגיע לי ליהנות מהחיים, אני נכה צה"ל, עבדתי קשה כל החיים".
"הפעיל עלי לחץ"
בתחילת 2018 פנה אליו טלפונית איש מכירות מטעם פסיפיק, עם "הצעה מיוחדת עבורי לנכס באטלנטה. הנציג זירז אותי לפני שלקוחות יחטפו את הדירה. ביקשתי למכור את הנכס הראשון וממנו לממן את הנכס השני, ובתשובה הוא הפעיל עלי לחץ נוסף, אמר שערך הנכס הראשון צפוי להאמיר, ונוכל למכור אותו רק ב־2019. הוא הציע שאקח הלוואה למימון הנכס השני, שעלה רק 55 אלף דולר".
יצחק רכש את הנכס הנוסף, ובתחילת 2019 גם השיקים שלו החלו לחזור. "התקשרתי ליובל זיו והתחננתי שאני צריך את הכסף. הוא הציע לי לקנות ממני את הנכס הראשון בחצי מחיר". יצחק, שלא נעתר להצעה, ניסה למכור את הנכס בכוחות עצמו ונדהם ממה שגילה: "הוא לא מכר לי בית קרקע, זה בית נייד. הייתי צריך לשלם 6,000 דולר מס, שהיה אמור להיות משולם על ידי זיו בקנייה, ולשפץ אותו כדי שאוכל למכור". הנכס נמכר לבסוף ב־56 אלף דולר, ולאחר ההוצאות נשאר בכיסו פחות מחצי מערך ההשקעה.
"לא היה לי מה לאכול. חזרתי לעבוד כנהג אוטובוס. לא הפסקתי לבכות. אשתי עמדה להתגרש ממני. כל מה שהיא רוצה לקנות היא כועסת שהיא לא יכולה לקנות כי קניתי בלי להתייעץ איתה. אני לא יודע איך להעביר את הרגשות האלה".
מה לגבי הנכס השני?
"הוא מעולם לא נרשם על שמי. לקחתי 200 אלף שקלים הלוואה, ואני משלם 1,500 שקלים כל חודש עד היום ולא רואה שום תשואה. כל הכסף הלך".
יש לך מסר לאנשים אחרים?
"יצאתי מאזור הפחד לעשות משהו שאני אהיה גאה בו - ואני מתבייש. תבדקו מה יכול להשתבש, אני לא בדקתי. הלכתי שולל אחרי אנשי מכירות שחשבתי שהם בעלי מעמד. אל תסמכו עליהם. תבדקו".
התביעה נדחתה על הסף
באוגוסט 2019 פנו שתי משקיעות לעו"ד אוהב כהן, שהגיש עבורן תביעה בבית משפט השלום בתל אביב. "מייד כשנפתח הדיון השופט שאל 'למה הגשתם כאן? יש סעיף שיפוט חוזי בקליפורניה'. ניסינו להסביר שיש עילות חוזיות שנחתמו בישראל וכל הצדדים בישראל, אבל התביעה נדחתה על הסף". כהן ערער לבית המשפט המחוזי, וגם הוא דחה את התביעה בשל הסעיף.
עו"ד אוהב כהן, צילום: יח"צ
בינתיים, משקיעים ממורמרים מצאו זה את זה ברשתות החברתיות והקימו קבוצת וואטסאפ. הם פנו בינואר 2020 לעו"ד אופיר רונן כדי שיסייע להם להגיש תביעה, וגילו שהסעד המשפטי לא נראה באופק. "מניתוח המקרה הבנו שלא מדובר בחברה אחת, אלא באשכול של שמונה חברות שמפעיל יובל זיו. לכל חברה היה תפקיד אחר", מסביר עו"ד רונן.
"הגשתי בקשה בשם 22 מהנפגעים לחדלות פירעון בבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד אחת החברות, חברה ישראלית, וביקשתי מבית המשפט למנות נאמנים שיפעלו נגד זיו. בית המשפט קבע שהמשקיעים צריכים לפעול בכל מה שקשור להתחייבויות החוזיות בארה"ב, כי הנכסים שם וכי הם חתומים על הסכמים שכוללים סעיף שהשיפוט יהיה בארה"ב".
עו"ד אופיר רונן, צילום: נדיה פונכץ
"התפתו להשקיע סכומי עתק"
מתוך פסק הדין: "המבקשים הם מי שהשקיעו סכום של כעשרה מיליון שקלים ברכישת נכסי מקרקעין באמצעות החברה, שהיא חלק מאשכול חברות זרות הנמצאות כולן בשליטתו של עו"ד יובל זיו.
"לטענת המבקשים, הם התפתו להשקיע סכומי עתק על יסוד מצגי שווא שהציגה להם החברה. לימים נודע למשקיעים כי מדובר בהונאה לשמה, והתברר להם כי בניגוד למובטח - הנכסים לא נרשמו על שמם וכספי ההשקעה לא הוחזרו להם, למרות ההתחייבות לעשות כך. לא שולמה למבקשים התשואה שהובטחה, נכסי המקרקעין נרכשו בארה"ב במחירים נמוכים בעשרות אחוזים משווי ההשקעה. חלק מהנכסים שועבדו לצד ג' ללא ידיעת הבעלים, וחלק מהנכסים הוזנחו עד שננטשו על ידי השוכרים.
"לטענת המבקשים, מדובר בחברה הפועלת במטרה להונות את המשקיעים. בכל אחד מהסכמי ההשקעה יש התניה שלפיה הדין שיחול במקרה של סכסוך הוא הדין הנהוג בג'ורג'יה או בקליפורניה, ולא בכדי - בשים לב לכך שמדובר בנכסי מקרקעין המצויים בארה"ב ולא בישראל, על כל המשתמע מכך.
"הסכמי ההשקעה גם קובעים כי מקום השיפוט בנוגע לכל סכסוך שיתגלע הוא בג'ורג'יה או בקליפורניה. מכאן שלכאורה, המבקשים יהיו אנוסים לנהל את תביעותיהם הכספיות נגד החברות הזרות מחוץ לישראל".
"לשים כסף על קרן הצבי"
"מאז פעלנו לאתר משרדי עורכי דין עם רישיון בארה"ב שיגישו תביעה נגד החברות ונגד זיו. איתרנו משרד כזה שיש לו סניף בארץ. העלויות בארה"ב להגשת תביעה מאוד גבוהות, 700 אלף דולר ומעלה. למשקיעים לא היה את הכסף. פעלתי לגייס להם קרן למימון תביעות, שמשקיעה את מחיר התביעה, וכשאתה מקבל את הכסף מהזכייה במשפט אתה מחזיר בתוספת ריבית, ואם אתה לא זוכה היא מפסידה. ההצעה שקיבלנו מהקרנות לא השתלמה".
היית ממליץ ללקוח להשקיע בדירה בחו"ל?
"השקעה מהסוג הזה זה היא לשים את הכסף על קרן הצבי. אני מסביר ללקוחות שכל עוד אין להם שליטה בהשקעה והם לא מכירים היטב את כל הגורמים - אני לא ממליץ להשקיע. השקעה בטוחה היא רק כאשר גוף מוסדי מנהל את ההשקעה.
"בגלל שמדובר בהשקעה בסכום נמוך יחסית, רובם לא טרחו לקבל ייעוץ משפטי לפני שחתמו. אני מציע גם בהצעה כזו להתייעץ עם עו"ד, ולקבוע בחוזה סעיף שיפוט בישראל. השקעה מובטחת ללא סיכון - זה מדליק אורות אדומים. אין שום השקעה שהיא חסרת סיכון", אומר עו"ד רונן.
המשקיעים מתאגדים לתביעה
שני לקוחות נוספים פנו לעו"ד כהן, והוא, שהיה משוכנע בצדקת דרכם, הגיש עבורם את התביעה, אך הפעם בבית משפט השלום בהרצליה. "זה בית משפט יותר קטן ואינטימי, פחות עמוס", הוא מסביר את השיקול. השינוי בבחירת בית הדין התברר כמועיל - השופט הסכים לדון בתיק למרות התניית השיפוט בחו"ל בחודש מאי 2021.
During the hearings, the judge in the case changed, and the second one did not reject the claim outright either, but suggested that they reach a verdict through compromise.
The parties agreed.
At the beginning of July 2022, the plaintiff was awarded compensation of 72 thousand shekels, and the plaintiff 82 thousand shekels for their losses.
The deadline for payment of the compensation was August 2, and until today (Thursday, August 11), the compensation has not been paid.
Attorney Cohen informed us that the plaintiffs intend to apply for enforcement this coming Sunday, if by then they do not receive the compensation awarded to them. Now the question arises: Will there be a window for the rest of the injured investors to receive relief from the Israeli court? Almost 30 inquiries from investors who want to join the lawsuit.
were we wrong
We will fix it!
If you found an error in the article, we would appreciate it if you shared it with us